Theo ghi nhận từ hiệp hội BĐS TP.HCM, gần đây liên tục xảy ra các đợt sốt ảo giá đất nền hay giá nhà ở. Nguyên nhân bắt nguồn từ sự nhúng tay can thiệp từ các giới đầu nậu, các nhà môi giới không chuyên hay các tổ chức doanh nghiệp làm ăn bất chính. Rất nhiều chiêu trò được thiết kế như các sự kiện giao dịch giả tạo hay tổ chức kinh doanh theo mô hình đa cấp, lợi dụng tâm lý đám đông của người mua để hám lợi và thổi giá đất. Ngoài ra cũng xuất phát từ sự lỏng lẻo trong quản lý, hoặc tệ hơn là có sự tiếp tay chống lưng của một số cán bộ trong việc tạo các cơn sốt đất.

Những đợt sốt ảo giá đất hay giá nhà ở đã tác động không lành mạnh đến sự phát triển của thị trường BĐS, khiến nhiều người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó mua được nhà ở. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng thị trường xảy ra hiện tượng lệch pha cung cầu để đẩy giá đất lên cao dẫn đến giá nhà tăng phi mã. Tạo nên cuộc chơi không công bằng với những doanh nghiệp có sẵn dự án.

Chu kỳ phát triển của thị trường BĐS

Báo cáo mới đây từ HoREA chỉ ra, trong chu kỳ phát triển 30 năm gần đây. Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển có tính chu kỳ gồm: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá BĐS đầu tiên xảy ra vào năm 1993. Và lập lại vào năm 2001-2002, đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” đã đạt đỉnh năm 2007. Và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010. Đan xen với các giai đoạn thị trường bị khủng hoảng suy thoái hoặc “đóng băng”. Vào các năm 1995-1999. Mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.

Các cơn sốt đất xuất hiện ngày càng nhiều

Nhưng kể từ năm 2017. Tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền. Đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn. Theo HoREA có nguyên nhân trực tiếp từ việc giới đầu nậu. Môi giới không chuyên, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội. Với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo. Kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng. Lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất.

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý. Hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định. Bền vững của thị trường, khiến nhiều người thu nhập trung bình. Thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp bất lương lợi dụng thị trường có biểu hiện “lệch pha cung – cầu”. Thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở để đẩy giá nhà đất lên cao tạo ra tình trạng giá nhà tăng phi mã. Điều này vô hình chung đã tạo cuộc chơi thiếu công bằng khi một số doanh nghiệp có sẵn dự án. Có sẵn sản phẩm nhà ở giữ thế áp đảo thị trường. Áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao. Thậm chí là siêu lợi nhuận.

Đánh giá thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 2018-2020

Đánh giá riêng về diễn biến thị trường BĐS TP.HCM, HoREA cho rằng. Giai đoạn từ năm 2018-2020, thành phố thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở. Nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giai đoạn 2018-2020 giảm mạnh, năm 2019 lượng dự án giảm 85,1% so với năm 2017. Năm 2020 dù có cải thiện nguồn cung nhưng chỉ bằng 40,7% so với 2017. Chính sự thiếu hụt nguồn hàng chào bán trong khi nhu cầu nhà ở tại TP. HCM tăng liên tục qua các năm đã tạo “thế độc quyền” cho nhiều doanh nghiệp đang có dự án triển khai thao túng giá nhà những năm qua.

Bên cạnh việc sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng, TP.HCM đối mặt với sự áp đảo nhà ở cao cấp. Theo thống kê của Sở Xây dựng, lượng căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu/m2) chỉ chiếm tỷ lệ 33,6%; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu /m2) chiếm tỷ lệ 46,4%. Tuy nhiên theo HoREA, giá nhà từ 35 triệu/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp, chứ không phải từ 40 triệu/m2 như thống kê của Sở.

Số lượng căn hộ cao cấp chiếm áp đảo trên thị trường

Hiệp hội cho rằng, phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên cần được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ chiếm 56,8%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59% (trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%); tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường.

Bàn về thực trạng sốt đất, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho biết, trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, kích động mọi người mua đất, bán đất làm hỗn loạn thị trường.

Nguyên nhân khiến tình trạng sốt đất gia tăng

Nhiều thông tin mù mờ, không minh bạch về quy hoạch đã trở thành lý do để những người đầu tư thiếu chuyên nghiệp đi săn lùng, tìm kiếm những khu đất có thể chuyển nhượng được và nhận về những khả năng sinh lời cao hơn từ đất… cũng vì thế mới tạo thành những cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương.

Phân tích thêm chuyện làm giá, thổi giá trên thị trường BĐS, ông Châu nhận định, đa phần những cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân là các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các cò đất không chuyên nghiệp có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao trong tình trạng nguồn cung có hạn. Thậm chí ở không ít khu vực có cơn sốt đất, việc tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian ngắn phần lớn là do tâm lý đầu cơ theo phong trào cũng như tâm lý đám đông.