“Nhức nhối” với tình trạng bán lúa non trên thị trường

Dù mức phạt hành chính “bán nhà kiểu lúa non” đã tăng lên 800 triệu đồng nhưng chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật, gây rủi ro cho người mua. Hầu hết các chủ đầu tư khi bán nhà hoặc huy động vốn đều không ký hợp đồng mua bán căn hộ mà thường ký hợp đồng vay, hợp đồng giữ hộ, v.v.

Bộ Xây dựng đang trưng cầu ý kiến ​​về dự thảo quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có ý kiến ​​đề xuất mức xử phạt vi phạm pháp luật trong tương lai là 800 triệu VNĐ trong lĩnh vực bất động sản. Thời gian gần đây, việc các chủ đầu tư lách luật rao bán bất động sản hình thành trong tương lai hay thường gọi là dự án “bán lúa non” cũng không hiếm ở các phân khu bất động sản đa dạng từ nhà ở, phân lô đến đất nền. .

Cần gia tăng mức xử phạt

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017. Mức xử phạt cho hành vi “bán lúa non” dự án thì trường hợp chủ đầu tư có hành vi “Kinh doanh BĐS không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định” có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 250 – 300 triệu đồng.

Mức xử phạt chủa đủ răn đe
Chủ đầu tư có thể huy động vốn lên tới 70, 80% giá trị căn hộ

Tuy nhiên, không dễ để xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư trong trường hợp này. Phần lớn chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Mà thường ký kết ở dạng hợp đồng khác như hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc… Đây là các hợp đồng dân sự, do đó rất khó xử phạt các chủ đầu tư vi phạm.

Trong khi đó, rõ ràng lợi nhuận mà chủ đầu tư thu về được từ việc “lách luật” bán lúa non dự án là rất lớn. Huy động vốn khách hàng khi chưa đủ điều kiện. Chủ đầu tư chưa cần phải chi quá nhiều trong hoạt động xây dựng. Không cần đóng phí bảo lãnh ngân hàng để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho từng căn nhà. Chủ đầu tư có thể huy động vốn lên tới 70, 80% giá trị căn hộ. Tương đương hàng trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ với dự án lớn. Do đó, việc tăng mức phạt lên 800 triệu đồng khó có thể hạn chế tình trạng chủ đầu tư “bán lúa non” các dự án, bởi nó sẽ không thấm vào đâu.

Bán lúa non cần được giảm thiểu và hạn chế tối đa

Để hạn chế tình trạng này, Ban soạn thảo thay vì đưa mức phạt cố định tối đa đến 800 triệu đồng. Có thể cân nhắc tính toán phương án mức xử phạt theo tỷ lệ phần trăm số tiền mà chủ đầu tư đã huy động, chiếm dụng trái phép. Khi đó, tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, số tiền huy động; chiếm dụng vốn trái phép càng lớn thì mức xử phạt càng cao. Bên cạnh đó, dưới góc độ pháp lý; khó có thể tiến hành xử phạt đối với những hình thức huy động vốn “lách luật”. Đây đều là những biện pháp bảo đảm được ghi nhận trong Bộ Luật Dân Sự 2015. Và nó không quy định về mức tiền đặt cọc, và cũng không có chế định thừa phát.

Do đó, ở thời điểm hiện tại Ban soạn thảo cần xem xét có quy định hướng dẫn về huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn. Qua đó, Nghị định này sẽ tạo cơ sở để chủ dự án không thể “lách luật”. Các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt. Mặt khác, có thể cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự đối với các hành vi cố tình vi phạm, gây hậu quả nghiêm trọng để răn đe các chủ đầu tư.

Cần cân nhắc xử lý hình sự nếu cần thiết
Cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự đối với các hành vi cố tình vi phạm

Rủi ro của khách hàng là rất cao

Theo nhận định của các chuyên gia. Một phần nguyên nhân của tình trạng “bán lúa non” dự án BĐS khi chưa đủ điều kiện. Là trước đây các thủ pháp lý triển khai dự án được cấp phép khá dễ dàng. Nhưng đến nay việc khi tính pháp lý của dự án được “siết” lại, rà soát chặt chẽ hơn. Thì một số dự án chưa đáp ứng được nhưng chủ đầu tư vẫn cho bán. Trong trường hợp này, rủi ro hoàn toàn bị đẩy về khách hàng, các chuyên gia nhận định.

Theo chia sẻ của một Luật sư với Diễn đàn Doanh nghiệp khi mua BĐS hình thành trong tương lai. Người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dựa án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý… Thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán. Người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi. “Nếu người mua còn nghi ngờ về tính pháp lý của dự án. Thì có thể tìm đến những chuyên gia, luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản. Để có thể tư vấn pháp lý giúp người mua tránh khỏi những rủi ro trong giao dịch”. Vị Luật sư chia sẻ.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *